南京有这么一家盘，自入市以来便稳居区域5万+商品房销冠位置。即使在其他竞品房企都疯狂降价的背景下，其价格依然坚挺。当所有人都在说“不可能”，她却把不可能变为可能，把可能做到了极致。——她就是秦淮金茂府。据365智库数据显示，秦淮金茂府自去年6月首开至今，流速长期霸榜南京700万+改善盘队列之首，业主老带新粘性非常高。尤其是今年以来项目流速更快，截止4月底网签达到5.61亿，在全市单价5万+/㎡住宅成交总额里排名第一，将很多千万级顶豪都狠狠甩之身后。难怪有网友调侃说，卖这么贵，还卖这么好，反倒成了“显眼包”。▲秦淮金茂府开盘图不过说来也奇怪，现在不都说狂拼价格战吗？为什么买房人会抢着买不降价、甚至还在涨价的秦淮金茂府呢？经过多方打探发现，看过金茂府的人在 ：地段核心、产品排他性和圈层溢价这三点上达成了出奇的一致。按照业内人话说，现在对于市场上700万+段位的改善群体，他们挑剔的眼光、独特品味，在阅房无数后，早已经形成了自己的评判标准，不是楼市的1%绝不贸然出手。而秦淮金茂府之所以入他们的眼，逻辑在于：对城市头排观景台的极致占有，对家族资产保值增值的长远考量，以及对高品质社交圈子的认同。某种意义上，业主的认知、格局和金茂府一直以来的价值观高度契合。其实这恰恰也说明了一点，金茂府的产品价值将远超于它的售价。有眼光私藏敢于低谷期进场扫货，才是真正懂货识货的人。将不可能变成可能金茂府逆势穿越周期我有几个朋友，年初就拿着钱想买南部新城的秦淮金茂府。那时候项目首开，价格很有诚意，均价不到5.5万/㎡，700万出头就能拿下一套。但他犹豫了，想着再看看吧，听别人说今年行情不好，楼盘指不定要降价。又听说南部新城还有不少新盘要入市，期望能看他们卷一卷，打起价格战让购房者受益。但剧本没有按照他设想的方式展开。大校场KOL秦淮金茂府不仅没有降价，而且人家销量还卖的嘎嘎好。项目最近一次加推，价格高上一截不说，户型也整体大了一圈。以这次首推的195㎡、240㎡四房为例，房子套均价750万+，最贵1400万+，总价更高了，按理说能有这个预算的客户，本身选择性也很多。但恰恰相反，之前来案场看过房子的客户，都在等金茂府大户型加推。案场反馈，195㎡户型反而比小户型143㎡更抢手。公开资料显示，秦淮金茂府此次加推，销许均价超5.6万/㎡，开盘当天单日认购额7.8亿。按照金茂府规则，认购客户须5天内完成签约，限制条件相当严苛。截止4月30日，项目网签金额5.61亿，单次转化率近72%，非常厉害。很多人不清楚，一次加推，单日认购7.8亿，网签5.61亿，放在全市是什么量级？1-4月南京商品房网签额TOP2南部新城高端改善销售额TOP1全市南京5万+改善市场成交总额TOP1要知道，这还只是秦淮金茂府一次加推的销量。况且这次申领的销许均价，不仅较前期两次加推均价上涨近1400元/㎡，并且这次开盘整体成交均价，也比前两次加推高出214元/㎡，即便是在涨价、被周边竞品分流的情况下，依然卖出超预期成绩。很显然 4 月这次加推，户型单价比之前贵，且卖的还更好了！无疑更能说明金茂府，在改善群体心中的市场号 召力。去年6月秦淮金茂府首开，单价54899元/㎡，当天即罄；去年9月加推，均价55585元/㎡，热销9成；而如今的加推，销许价均价5.6万+/㎡，当日热销7.8亿。可能很多人不理解，金茂府卖这么贵，并非普通中产能及，假设把房子建造成本拿去一些跟周边竞品“卷价格”，会不会比现在销售还要好呢？在和项目负责人深度交流后，我发现与其他一些楼盘单纯采取"以价换量"销售策略不同，金茂府更注重内在品质的提升，相信好的产品是破解市场内卷的关键。他们相信，在南部新城这样的好地段，改善客户还是愿意为品质买单的。为此，在周边其他盘通过降价跑量时，金茂府一直在坚守原则，不做伤害老业主的事。从销量上也能证明，秦淮金茂府可以说，是目前南京新房市场上为数不多没有因为市场自降身段，却成为2024年1-4月南京5万+销冠的项目。背后所折射出的企业经营战略与金茂府一直倡导的三观、五大力相契合。正三观——客户观、择址观、产品观五大力——品牌力、服务力、兑现力、产品力、溢价力金茂府的“正三观”&“五大力”都是基于对市场的深度调研、对客户需求的深度洞察，所沉淀下来的“解题思路”，也是这次秦淮金茂府能不被市场行情左右，逆势热销的底气所在。一般说来，产品系有很强的地域性，但金茂府强就强在他在一、二线城市表现很牛，形成了全国联动的品牌。卷价格会陷入死循环拼品质才是长期主义南京不缺房子，缺的是好房子。未来两极分化是楼市的大趋势。 但和各位想的不同的是，这个趋势在今年表现更为突出。4月份，南京二手房成交破1万套，虽然市场显著回暖了，但购房者的观望情绪依然浓厚。为什么会这样？很重要原因是开发商之间的“内卷”。同区域内开发商的竞争愈发激烈，通过“卷价格”，如折扣优惠等策略来吸引买家，加快去化。这种降价促销的方式，是市场经济的常规做法。表面上看，购房者也能得到更多实惠。但实际上，如果开发商过分侧重于价格竞争，而忽视了住宅本身应有的居住价值和品质，从长远角度来看，可能不利于购房者的最终利益。想想看，你身边有多少人是因为新房品质问题，转而选择买二手房，甚至推迟了购房计划。在南京，金茂已经认识到这个问题：对于开发商来说，卷价格没用，拼品质才是出路。尤其是面对700万+的改善群体，品质远比价格重要。如果你的房子品质不高，那么不管现在的购入价格有多么吸引人，将来在市场上的卖价也不会理想。以河西为例，同区域内因品质不同而拉开房价差距司空见惯，如仁恒江湾城、河西金茂府、奥体建设紫薇园等，它们居住品质和物业管理在市场上享有很高声誉，其价格也远高于同区域的其它住宅项目。▲数据来源贝壳这是为什么呢？同板块内，为何会出现这样的分化？抛开地段，产品、景观、配套、圈层、服务都有关系。就会所这一项，南京大多数小区会所都很难运营下去，但金茂府的会所不但能正常运营，预约使用率还很高。对金茂府业主来说，会所是标配，是其社群、圈层的一种解决方案。正在热销的秦淮金茂府，小区尚未交付，会所的星级酒店式服务就已经前置。并且只对业主开放，私密性和实用体验更好， 这也是业主经常 拿来给身边朋友凡尔赛的。约2800㎡会所，包揽宝格丽风格的行政酒廊、瑜伽健身馆、恒温泳池、古典艺术馆、私宴厅、泳池、VIP厅等，是目前南部新城在售商品房中，面积最大的功能性会所，且会所实景已率先投入运营，业主可免费使用。会所与设计上借鉴了五星级度假酒店，以艺术与高定贯穿场域，外部园林景观相接，中间是一座与外景融为一体的下沉式庭院，与朋友商务洽谈的同时，还能欣赏窗外的风景，十分惬意。▲秦淮金茂府会所实景图可以这么说，府系产品打磨十余年，金茂始终着眼于高净值人群的改善需求，将酒店式的服务植入每一处生活场景，为业主创造高品质的人居生活。比如很多高端客户非常喜欢的管家服务：遇到问题，业主可直接向管家反馈，管家会对每一个诉求全程跟进，直至解决。除此以外，业主还可通过金茂荟APP、服务热线等随时反馈问题，金茂府的服务团队，会第一时间予以回应。再比如金茂为不同的业主量身打造圈层活动：买金茂府可不仅是买了一套房子，更是进入了一个圈层。圈层的高端和纯粹不仅让社区更和谐，也带来更多互动和社交的可能性。金茂时常组织不同的社群活动，如城市骑行、红酒鉴藏、艺术观览、茶艺精研等，让不同年龄、不同兴趣爱好的业主，都能找到一片独属的天地，尽享社区生活的温度和意趣。▲金宴南京活动当然，会所+服务只是金茂府的面子，那么科技才会硬核里子。在金茂看来：“比财富更有意义的是健康、比奢华更有远见的是科技、比奢侈更有品位的是定制。”用事实说话，近几年无论市场好坏，金茂的高端科技住宅显然更惜售，拥有更强的溢价能力。其中以上海大宁金茂府表现亮眼：同样是中环沿线的科技住宅中，大宁金茂府不仅拥有更高的溢价能力，而且还卖得更快。▲数据来源贝壳之所以出现这样的分化？我总结了两点原因1）高端科技≈差异化稀缺资源在如今同质化竞争激烈的市场下，户型、材质、装标等等方面的差异已经微乎其微能够真正对舒适度产生“质变”的，就是科技系统，对于追求生活品质人们来说，这是足以形成稀缺性的决定性的差异。2）高端科技住宅本身≈挑选优质板块科技住宅相比一般住宅，投入更大、技术壁垒更高。一方面，只有长期在品质赛道有所沉淀的开发商才有实力打造科技住宅；另一方面，这些品质开发商对于哪个项目采用“科技住宅”标准，也会有更深的思虑简单来说就是，高端科技住宅本身就意味着稀缺的抢手货！自然在市场中获得更强势的话语权。而大宁金茂府之所以成为“高端科技 住宅”中的佼佼者，是因为开发商金茂始终都在科技住宅的道路上不断探索与沉淀。从金茂府1.0健康科技住宅“会呼吸的房子”，到2.0更智慧的“会思考的房子”，再到今天他们推出：金茂府3.0“自然生长的社区”，为人们定制更理想的未来生活。金茂发现，人们对美好生活的追求，已经从一屋一宅放大到整个社区乃至城市，对居住的方方面面有了更高的期待。于是金茂府3.0是一次开创性的重新出发：将视角扩充到对社区、城市的关注以一种更为系统化的方式，构筑“一核四美两配套两服务”的全维度价值体系，去全面满 足人们对生活品质不断提出的新要求。而这一切，已经在南京秦淮金茂府、鼓楼桃园茂府中得以落地，尤其鼓楼桃园金茂府，是密度更低的小高层全四房改善，也是板块内近5年来难得的稀缺宅地，市场关注度非常高。▲鼓楼首开桃园金茂府建筑设计示意图以上种种，是金茂持续强化“科技住宅”核心标签的同时，结合市场调研、消费者诉求后，深刻捕捉用户审美进阶、功能不断升级迭代的结果。而基于金茂府这个独有的产品IP，行业给予的评价里，甚至一度将金茂府与热销之间划上等号，“逢府必热销”更是成为一段行业佳话。这也是为什么，不管市场环境如何，不管政策如何调整，各个阶段的金茂府似乎总能化险为夷，被购房者所认可。一次全维度自我更迭金茂府效应的底层逻辑过去，房产的价值主要由其所在地段决定。未来，地段和配套只决定房产价值的下限，真正决定房产价值上限的是产品本身。一、看选址！金茂府择址只选择城市发展的核心南部新城不仅是秦淮区门面，它还扮演主城行政中心的角色。秦淮金茂府立于约2600米机场跑道和御道中轴的交汇处，这个点是机场跑道中轴的门户，也被誉为“南京版的中央公园”，当属整个南部新城的（精华）核心所在。从规划上看，机场跑道两侧人均服务设施面积约为河西南的2-3倍，高能级配套密度之高全城之最，这本身已经是巨大的区位优势。畅享未来，项目吸引力也是独一份。北侧机场跑道公园+约130米特色街巷公园、西侧无缝衔接约9000㎡立体三角公园，神机营公园。打破常规自退红线15米，建设约2000㎡社区口袋公园，成为城市繁华和社区静谧之间的缓冲空间。机场跑道公园、三角立体公园、神机营文化公园、百米特色街巷公园、中央景观公园，加上小区本身约1.4万方的中央景观公园，这么多绿色场域环绕，秦淮金茂府本身就是一座升起的公园。再看配套， 南部新城的规划发展是具有超高兑现力的未来，从很大程度上成就了秦淮金茂府今天的成绩。南京七桥瓮公园开放、10条新道路已通车，中芬合作交流中心正式验收启用；马上还将迎来南部新城全民健身中心；华润万象城计划2025年启动招商，2026年投用；南京博物院争取早日开工建设；南外高中部去年已投用；南师（富华路）中小学正在建设；一批学校还将陆续开工；3条地铁（5号线全线、6号线，10号线二期），预计明年全部通车；这座有温度、有归属感的现代化主城新中心，正一步一个脚印把美好蓝图变为生动图景。▲南部新城全民健身中心实景图二、 圈层浓度！机场跑道公园上唯一在售的科技大平层1）更年轻/国际化的颜值不同于河西金茂府相对沉稳、传统的气质，秦淮金茂府则显得更加年轻、时尚秦淮金茂府采用南北“双外立面”设计，于经典之上有破有立，构建出建筑的灵动，飘逸灵动的界面，构筑现代语境下的简约格调。▲秦淮金茂府效果图并且通过大面积云朵灰铝板、香槟金线条和玻璃格栅的色彩与切割，在创造更广阔视野的同时，塑造建筑更通透明净的立面效果，与轻盈飞扬的精致质感。2）超高规格公区设计秦淮金茂府融入更多高端酒店设计理念，比如五星级酒店式的归家门头彰显仪式感和尊贵感，且步行与车行入口实现更高维度的人车分流。值得一提的是，项目在东西侧布置三大酒店式归家大堂，约6米挑空入户大堂，其中地下车行大堂更是河西金茂府二期同款。▲秦淮金茂府实景图3）轻奢度假感园林园林随处可见休闲座椅、水景等度假元素，还有各式景观造、景志趣乐园，吸引业主驻足或放慢脚步，让生活更加张弛有度。我们还可以注意到，秦淮金茂府对于园林除了注重品质感、度假感打造，还非常重视社交功能场景，丰富的活力社区公共空间，让全龄段的业主都能乐在其中。4）2梯2户纯粹改善项目主打建面约143、195、240㎡大户型改善，圈层纯粹。以建面约195㎡四房为例，独立电梯厅+玄关厅，餐厨客一体，U型厨房，豪华主卧套房，宽景阳台，金茂“府”系豪宅的尊贵，在这个户型中得到完美诠释。南向四面宽超约17米，阳台+客厅+餐厅+厨房四者贯通约70㎡，这个尺度放在全市也是佼佼者，优秀的窗墙比直接把室内采光值拉到最大。5）超强兑现力当其他开发商都在高周转、拼排名时，金茂却在精心研磨产品，拿地一年后才开始对外正式发声，用秦淮金茂府自己的话说：300多天里，只思考一个问题，那就是：“如何打造一个与南部新城机场跑道气质相符的好作品。”很荣幸，它最终以高水准输出回馈了市场。这点结合项目三次开盘可以看出，750万+高端置业群，用真金白银闭眼买单。三、排他性——强大科技系统，筑起企业护城河！金茂府的科技系统，几乎把产品的唯一性做到极致。关于「科技住宅」，能做到「恒温、恒湿、恒氧」，已经很不错了。但金茂却拆分成了更细的颗粒度，毛细管网辐射系统、地源热泵系统、24小时置换新风系统、抗霾防PM2.5除尘系统等“黑科技”，误差控制到毫厘。在这稳健运营的背后，是基于金茂一整套系统的迭代、大量时间和资金、技术沉淀的完美解决方案。▲金茂府实高效节能外窗隔热系统示意图看到这里，你能充分感受到金茂府，是真正在为业主长期居住的舒适度和资产的保值增值极尽所能。纵观全城，在河西、南部新城，尽管新房项目不少，但真正在产品品质和服务细节上精益求精的项目寥寥无几，这也是金茂府能逆势热销的原因之一。四、前瞻格局！未来回归主城+自住改善+抗通胀是大势所趋。基于这种考量，富人更愿意把现金放在确定性高的优质资产上，一来生活质量得以改善，二来家庭资产也可以保值增值。这也是为什么年初至今，京沪三四千万级大平层屡被疯抢的原因。有人计算过去的20年，全国楼市都在上涨。有钱人无论是在远郊买十套房还是在金茂府买一套房，其实涨跌幅拉长周期来看都差不多。但现在情况不同了，有钱人都判断行情不好了，这个时候他要选择什么？要避险，哪里风险最小？毫无疑问是主城核心地段那1%的优质资产。作为主城最后一块留白地，南部新城坐拥国际级优越规划，顶配资源聚集，各大头部房企必争之地，其热度稳居南京楼市“超一线”板块位置。目前南部新城主力在售楼盘有秦淮金茂府、金陵中心、伟星誉璟府、保利博雅和著、保利文华、金基新睿樾府等。这些项目楼盘保持持续热销的趋势，为南部新城2023年全年贡献了4447套网签房屋总数，面积约42.80万平方米，成交金额高达约195.14亿！其中秦淮金茂府的表现，堪称引领级！因为，这是在区域竞争白热化，不打折、不降价，还要涨价的情况下完成的！南部新城正在引领南京楼市的走向，而金茂府就是引领走向的排头兵，两者可以说是双向奔赴的选择。有人问，房价还会跌吗？事实上，不管整体涨跌，有些房子一定会跌，也有房子一定会涨，这就是市场。对于一些初入楼市的朋友们会疑惑，不知道未来究竟是涨还是跌，买还是不买。我的建议是：1）如果你钱够多，有追求，觉得自己值得最好的，那么就去买一个片区最贵的那个楼盘。当然，贵的楼盘不一定十全十美，但便宜的楼盘一定各有各的短板。经历过几个周期的涤荡，楼市已经向我们证明了：无论什么时候，这些标杆盘都不会降价，也不被允许降价。夸张点说，他们就是一个片区的灵魂支柱。2）也正因如此，随着时间不断推移，一个片区标杆楼盘的准入门槛会越来越高。越到销售后期，价格越高，户型也越大。想上车，要么请早，要么多攒钱。比如秦淮金茂府，单价一次比一次高，却一次比一次卖的好，这就是现实例子。3）如今的市场下，买房一定要有卖家思维。当你想要置换的时候，什么样的房子能卖得又快，价格又高，帮助你改善到更好的居住水平？金茂府科技住宅显然就是版本答案。作为南京乃至全国科技住宅一直以来的标杆与龙头，不仅能提供舒适的居住环境，更是三五年后区域内的二手房溢价之王。因此当你迷茫、彷徨，不知道怎么选筹时，不妨多看看金茂府。去年至今，秦淮金茂府三开三火，足以印证城市20%精英改善客群的心中所向，他们的资产配置逻辑、选筹眼光，或许能为你指明方向。对秦淮金茂府感兴趣的朋友可以扫描下方二维码咨询、预约

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